400 mil familias necesitan vivienda, pero no acceden a créditos hipotecarios

El 2013 no fue un buen año para el mercado inmobiliario de viviendas en Lima Metropolitana, ya que la venta de metros cuadrados cayó cerca de 25 %, según reveló un estudio elaborado por Apoyo Consultoría.

LaRepublica.pe dialogó con el gerente general de la Asociación de desarrolladores inmobiliarios  (ADI Perú), Enrique Zevallos, para conocer los factores que provocaron el fin del ‘boom inmobiliario’ en la capital.

¿Cuáles son las expectativas del sector inmobiliario para este 2014?

Los factores que contribuyeron al declive de las ventas del año pasado no se han resuelto. No esperamos mayor variación este año. Hay un inventario que no se ha vendido. Esto arrastra una menor construcción de nuevos proyectos.

¿Qué factores provocaron el declive de las ventas?

Las familias peruanas se vieron afectadas por una menor inversión, la caída de los precios de los metales y la subida del dólar. También hubo menos empleo en los sectores medios y bajo, disminuyeron las expectativas y las personas ya no se animan a comprar.

Por el lado de la oferta, hubo restricciones por parte de los bancos, que empezaron a hacer más difícil el acceso al crédito con el ánimo de mantener baja la morosidad.

Pero aún se escucha hablar de una demanda insatisfecha…

Claro. Hay 400 mil familias que podrían pagar y hay 22 mil viviendas disponibles, pero no han tomado la decisión de hacerlo por las razones que te expliqué.

Además, ya casi todos los que tienen un empleo tienen también una hipoteca. Hay otro 70 % de peruanos que sí tienen capacidad económica, pero no tiene empleo formal,  por ello no califica (para acceder al crédito).

El sistema no está estructurado para absorberlo como sujeto de crédito porque es de mucho riesgo. El banco no le presta al que no tiene un empleo seguro.

¿El sector vivienda se estancará?

Pienso que sí. Algunos de nuestros asociados están igual que el año pasado y otros han caído casi 10 %. Aún no hemos hecho un reporte estadístico. Esperamos tenerlo en 20 días para saber exactamente cómo ha ido el primer trimestre del 2014, pero no viene muy bien. También, hay muchos problemas financieros, como la restricción de prestar en dólares.

¿Si la demanda ha caído, por qué los precios de las viviendas continúan elevándose?

Es que ahora nuestros asociados gastan un 20 % más en horas hombres para conseguir permisos; eso, combinado con el factor de los terrenos: hay pocos y han subido de precio, hacen que el costo final de la vivienda suba.

También hay problemas severos de saneamiento. El boom inmobiliario – el crecimiento del 30 % anual entre el 2002 y el 2012 – ha hecho que los tubos de desagüe estén llenos. Por ejemplo, en Carabayllo hay muchas hectáreas disponibles para vender, pero hace poco vi que hay pobladores desesperados porque no tienen desagüe, y Sedapal no tiene la capacidad para proveer el servicio de alcantarillado.

¿No ha solución a la vista?

Necesitamos reformar la legislación para que permita la inversión privada en saneamiento. Eso es urgente. Si la inversión privada no participa en el saneamiento, los proyectos se prolongarán y el déficit por el lado de la oferta se incrementará.

¿Y qué pasará con los precios de las viviendas? ¿Seguirán al alza?

Sí. Se han mantenido en 14 % y eso es constante.

Entiendo que los sectores socioeconómicos más insatisfechos son el C y el D…

Sí, y 20 veces (más que otros sectores). Hay 400 mil familias con necesidad y capacidad, pero solo se producen 21 o 22 mil viviendas al año. El problema es que no pueden acceder al crédito en estos momentos.

¿Tienen que realizarse cambios en el sistema de crédito?

Claro, pero sin aumentar el riesgo. Ya estamos trabajando con los bancos para ver cómo podríamos hacerlo, ya que lo que se ha diseñado era bueno para la década del 90’, pero ya no es bueno para esta época.

Todos los trabajadores formales ya están cubiertos. Ahora estamos tratando de identificar, por el lado financiero, mecanismos que permitan hacer más líquida la propiedad y hacer que baje la tasa de interés y los requisitos sean menores. La economía fuera de las planillas es muy grande*. Hay que ver mecanismos para incluirlos.

Otro tema preocupante es la constante reducción de la superficie de las viviendas ¿Continuará esta tendencia?

El problema es que, mientras los terrenos sigan aumentado de precio y lo que puede pagar un cliente no es más de 20 o 30 mil soles (de cuota inicial), lo único que queda es reducir el espacio.

¿Pero cuánto más se puede reducir? Ahora son solo de 60 metros cuadrados…

Bueno, creo que ya estamos al límite.

¿Cuáles son las expectativas de crecimiento en provincia?

Salvo algunas excepciones, es similar a Lima. Claro, varía ciudad por ciudad, por ejemplo, en Piura hay una sobreoferta y podría ser que el precio baje un poco, mientras que en Ica o Huancayo hay pocos proyectos y el crecimiento es mayor. Ahí todavía hay déficit. Pero el problema del crédito es nacional.

¿Cuál es el impacto que ha tenido este estancamiento del sector en el trabajo?

El impacto es de 29 millones de horas hombres menos en el sector construcción.

*La informalidad laboral afecta a 7 de cada 10 peruanos, según confirmó la Asociación de Buenos Empleadores (ABE). Más de 10 millones de peruanos trabajan sin beneficios ni protección social.

 

(Artículo y foto publicado por: Dipromin)