¿Oportunidad al desagüe?

Carabayllo enfrenta un problema de saneamiento que frena la actividad inmobiliaria y pone en peligro la culminación de grandes proyectos de vivienda en marcha.

Por Claudia Valdiviezo y Diego Chirinos

Cuatro años después de haber sido considerado la estrella del desarrollo inmobiliario de las periferias de Lima (SE 1210, 1287), Carabayllo ha perdido su brillo. El distrito del cono norte recibió a importantes jugadores del mercado en los últimos años. Algunos llegaron para urbanizar – Inversiones Centenarios y Los Portales. Otros, para desarrollar proyectos multifamiliares de gran envergadura – Arteco, JJC Edificaciones, Lider, Padova, Valora y Viva GyM. “Todos creían que Carabayllo sería el gran centro de crecimiento”, dijo Andrés Zubiate, CEO de Arteco Perú, en entrevista con SE (SE 1420). Pero ahora la actividad inmobiliaria en la zona se ha detenido (ver gráfico Actividad inmobiliaria en Carabayllo). ¿Qué pasó?

 

Inmobiliaria en Carabayllo Peru

 

Chorro de problemas

El rápido crecimiento de Carabayllo mostró las carencias del distrito. “Hay problemas de acceso y conectividad, pero el más grave es el de saneamiento”, señala Enrique Zevallos, CEO de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú. Ése es el principal obstáculo para el desarrollo inmobiliario en el distrito.

El problema es el desagüe. El colector Puente Piedra recibe las aguas residuales de Carabayllo y su capacidad está al tope. «Necesitamos aumentar su capacidad de 1.5m3/s a 2.8m3/s”, señala Humberto Chávarry, gerente de proyectos y obras de Sedapal. El abastecimiento también se ha afectado, pues se restringe para no saturar al colector. “Hay zonas que tienen 12 horas de agua, otras sólo seis o tres”, indica Chávarry.

Esto impide a Sedapal otorgar la factibilidad de agua y desagüe a los nuevos proyectos y compromete la entrega de aquellos que están en desarrollo. “Hay más de 10,000 unidades planificadas en proyectos como el nuestro [de 1,000 unidades y 4 hectáreas de terreno] que no se pueden desarrollar”, explica Zubiate.

El año pasado, Sedapal comunicó a los desarrolladores de la zona que recién en cuatro años brindaría saneamiento a Carabayllo, pero muchos proyectos ya habían empezado. “Al iniciar un proyecto se evalúa si existe factibilidad de agua y desagüe. Nadie habría construido si Sedapal no la hubiese otorgado”, señala Rodolfo Bragagnini, CEO de Padova Inmobiliaria.

Sedapal, efectivamente, se reunió con los desarrolladores de la zona y les aseguró la factibilidad. Pero mientras los desarrolladores dicen que les fue prometida desde un inicio. Sedapal asegura que siempre advirtió que tomaría cuatro años.

Entrampados
Ante el desacuerdo, las inmobiliarias que no habían iniciado su preventa, como Arteco, paralizaron sus proyectos. De las que ya habían prevendido, unas decidieron paralizar las obras y otras concluirlas sin abastecimiento garantizado. “El que prevendió y tiene la presión de entregar tendrá que encontrar la solución, así no sea su responsabilidad. Si tiene 70% construido, es mejor terminarlo”, dice Rossana Arnaiz, CEO de Valora Inmobiliaria.

La solución más inmediata, según Sedapal, es que las inmobiliarias construyan sus propias plantas de tratamiento de aguas residuales (PTAR). “Son proyectos privados, y las inmobiliarias tienen que asumir los costos. Cuando esté reforzado el colector, esas PTAR podrían pasar al Estado a costo cero”, dice Chávarry. Hasta el momento sólo JJC Edificaciones ha optado por esta vía para su proyecto Condominio Real.

El costo de las PTAR varía según su tamaño entre S/.300,000 y S/.1,000,000, según Zevallos. Estas plantas ocupan un terreno de 2,000 m2 a 3,000 m2, y el precio actual del m2 en Carabayllo es de US$900. Este costo adicional afectaría la rentabilidad de los proyectos y los haría poco atractivos para desarrollar. “Tendríamos que trasladar el costo, pero si subimos los precios 10% o 20%, salimos del segmento del distrito, señala Zubiate.

¿Sin salida?
El desarrollo inmobiliario en Carabayllo se complica aún más, pues obras por impuestos no se aplica a Sedapal y la alianza público-privada no se adecua a este tipo de obras. “El cono norte se ha vuelto una zona de malas expectativas inmobiliarias. Los bancos ya no quieren financiar proyectos ahí”, señala Arnaiz.

Alrededor de diez inmobiliarias presentes en Carabayllo –entre ellas Arteco, JJC Edificaciones y Viva GyM- se han agrupado para encontrar una solución, ya sea de forma independiente o conjunta con Sedapal. Si bien las negociaciones continúan, por ahora la mayoría de desarrolladores no estén dispuestos a asumir los costos de las PTAR y Sedapal no modificará su plazo. Si ninguno cede, Carabayllo esperará por lo menos tres de los cuatro años que quedan de plazo para que despegue su actividad inmobiliaria.

(Publicado por: Semana Económica)

¿Oportunidad al desagüe? was last modified: abril 12th, 2016 by ADI Perú